생애 첫 아파트 산다면 얼마나 들까? 4부. 매매 계약

안녕하세요.

오늘은 지난 시간에 이어서 부동산 매매 절차에 대해서 알아보고 주의할 사항들을 살펴보겠습니다. 집주인이 부동산 중개사무실에 집(아파트)을 내놓고 매수인은 집을 알아보다가 마음에 드는 집을 찾아 계약을 하는 과정입니다.

 

가계약금 입금

집이 마음에 들면 실제 계약서 쓰기 전까지 다른 사람들에게 보여주지 말라는 의미로 가계약금을 입금합니다. 가계약금은 보통 100만 원정도를 공인중개사를 통해서 집주인(매도인)에게 이체하여 구매의사를 표시합니다.

아파트 매물이 넘쳐나서 이것저것 고를 수 있는 매수자 우위 시장에서는 가계약금 없이 진행하는 것도 가능합니다. 그러나 매물이 귀한 매도자 우위 시장에서는 가계약금을 보내 집을 빨리 잡아두어야 합니다. 계약 해지 방지를 위해 가계약금을 보내기 전에 미리 협의를 해둡니다. 

 

사전 합의

부동산 중개사무소에서 계약을 하기 위해 만나기 전에 계약 내용에 대한 매매대금, 중도금 여부, 잔금일이나 계약서 쓰는 날 등을 합의합니다. 중도금을 넣는다면 보통 30일 전후로 하고, 잔금일은 유동적으로 설정할 수 있습니다.

아파트 매매가가 8억 원이라고 가정하면, 보통 가계약금(100만 원 정도), 본 계약에서 계약금 10% 지불(가계약금 포함 8천만 원), 중도금 40% 지불(3억2천만 원), 잔금 50% 지불(4억 원)의 순서로 흘러갑니다. 그리고 물건 상태, 부동산 중개수수료 등에 대한 계약조건에 대해서도 합의합니다. 

부동산 중개 보수표

임차인이 있는 경우에는 임대차계약서 사본, 임차인 계약만기날짜, 임차인 미수금, 임차인 변동여부, 장기수선충당금, 임차인 월세 선불인지 후불인지, 마지막달 월세는 누가 받을 것인가 등을 확인합니다. 임차인이 있는 집을 매수인이 매매해서 실입주하고자 할 때는 임차인의 명도확인서를 받아야 합니다.

이렇게 계약조건에서 당사자의 합의가 있게 되면 중개업자는 계약을 진행하게 됩니다. 공인중개사는 이 합의 내용들을 각각 문자로 매도인과 매수인에게 자료 제공하고, 매수인은 계약금을 매도인의 계좌로 입금하게 됩니다.

계약 전 문자 예시
ㅇㅇ아파트 매매계약 건
- 동호수 : 00동 000호
- 매매금액 : 8억
- 매매대금(계약금) 중 일부 8천만 원 금일 입금
- 중도금 : 3억2천만 원(00월 00일) 또는 추후협의
- 잔금 : 00월 00일에서 협의 후 당기는 조건
본 문자는 매도인과 매수인 동시 발송
계약서 작성 시까지 효력이 발생되며, 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액배상으로 본 계약을 해제할 수 있습니다. (위약금은 입금액으로 함)

 

계약 해제 시, 반드시 두 배인 배액배상을 해야 하는지?

가계약금은 가장 문제가 많은 용어입니다. 가계약금도 계약금의 성격이라서 배액배상해야 해제할 수 있느냐는 문제인데, 계약의 구체적인 내용이 제대로 정해지지 않은 상황에서 가계약금을 넣었다면 계약 자체가 성립되지 않았다고 보아서 가계약금만 그대로 돌려받을 수 있습니다.

하지만, 계약금의 액수 및 매매대금, 지급시기 등 계약의 구체적인 내용이 모두 결정된 상황이라면 가계약금은 더 이상 가계약금이 아니고 계약금이라서 계약서에 명시된 계약금의 배액을 지급해야 계약 해제가 가능합니다.

따라서, 부동산 매매계약서를 어떻게 작성하느냐에 따라 배액배상을 받을 수도 있고, 또는 해제하면서 한 푼도 주지 않을 수도 있습니다. 계약을 파기하는 사람이 계약금의 배액인 2배를 돌려주어야 하는 것은 부동산 거래의 관행이 아니라 법 규정에 의한 것입니다. 구체적으로 배액배상의 근거 규정은 민법 제265조 제1항의 해약금 규정에 근거하고 있습니다.

"민법 제565조 제1항 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."

따라서, 계약금의 경우에 해제하려면 특별한 약정이 없다면 민법 해약금 규정에 따라 배액배상을 하여야 하고, 액수는 계약금으로 정한 총액을 기준으로 배액배상을 해야 합니다. 예를 들어 계약금이 8천만 원이라면 이 중 가계약금으로 100만 원만 입금하였다고 하더라도 계약 해제하려면 8천만 원의 배액인 1억6천만 원을 배상하야 합니다.

여기에서 '배액을 상환'하는 것으로 규정하고 있기 때문에 계약을 해제하고 싶을 때는 두 배를 상환하고 계약을 해제하고 있는 것입니다. 또한, 규정을 보면 '당사자간에 다른 약정이 없는 한' 적용되는 것이기 때문에 당사자 사이에서 매매계약서에 계약 해제 약정을 둔다면 그것이 해약금 조항에 우선합니다. 따라서, 약정이 있다면 부동산 매매계약서 기재 내용에 따라 당사자 사이에 정한 대로 하면 됩니다.

그래서 공인중개사는 이런 상황을 해결하기 위해서 계약서 작성 전에 계약 안내 문자를 발송하게 되는데, 매도인은 기지불된 계약금의 배액을 배상함으로써 계약 해지가 가능하고, 매수인은 기지불한 계약금을 포기함으로써 계약에 일방 해지가 가능하다는 특약을 넣어 계약을 진행을 해서, 단순변심에 따라 계약이 해지될 경우에 발생할 수 있는 문제를 해결하고, 최대한 간소화시키고 있습니다.

 

단독 중개와 공동 중개

매수인이 계약금 중 일부를 지불한 이후에는 계약서 작성을 위해 일정을 잡게 되고, 계약 일정을 잡은 이후에는 중개업소에서 만나서 계약서 작성을 하게 됩니다.

단독 중개인 경우

부동산 중개사가 매수인에게 좋은 물건을 찾아 주기 위해 노력을 하다 보면 본인에게 중개 의뢰된 물건뿐만 아니라 공인중개사가 이용하는 부동산 정보망에 나와 있는 다른 공인중개사의 물건을 연결하는 경우도 많습니다. 이 경우를 공동 중개라고 합니다. 최근에는 본인의 물건만 중개하기보다는 매수 의뢰인의 요구 사항에 맞는 물건을 찾기 위해 공동 중개 비율이 점점 높아지고 있습니다.

공동 중개인 경우

이때 공동 중개에서는 매수인 측 중개소와 매도인 측 중개업소가 각자의 중개 의뢰인에게 중개인 일을 하게 되고, 계약서 작성은 통상 매도인 측의 중개소에서 하기 때문에 매수인이 의뢰한 부동산 중개소가 아닌 다른 부동산에서 계약서를 작성하는 경우도 있습니다.

공인중개사 입장에서 단독 중개인 경우 매수인, 매도인 양쪽에서 수수료를 받고, 공동 중개인 경우에는 각각 받게 됩니다.

 

계약 전 확인 사항

공인중개사 확인 방법은 아래 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

생애 첫 아파트 산다면 얼마나 들까? 1부. 실거래가와 시세

등기부등본상의 소유자와 매도인의 신분증을 대조해서 매도자 성함, 주민번호, 주소 등이 일치하는지, 실제 소유자가 맞는지 확인하고, 등기부등본상의 출력일자가 오늘 날짜인지도 확인합니다. 또, 대출이 있는지도 확인하여, 있다면 채권최고액(융자)이 얼마 정도인지도 확인합니다. 등기부등본 보는 방법에 관해서는 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.

생애 첫 아파트 산다면 얼마나 들까? 2부. 등기부등본

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후, 인터넷등기소에 들어가서 건축물 관리대장과 도시계획확인원을 각각 열람하여 압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등의  권리관계와 무허가건물여부, 과세완납여부, 도시계획사항 등의 사실관계를 확인하여 이상유무를 파악합니다.

대한민국 법원 인터넷등기소

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

물론 공인중개사가 사전에 알아서 모든 것을 확인해주지만, 그래도 인생에서 어쩌면 한 번뿐일 수 있는 가장 큰 거래이기 때문에 매수자 입장에서도 직접 확인해 보는 것을 추천드립니다.

또한, 위조 · 변조 주민등록증을 활용한 사기를 예방하기 위해, 행정안전부가 주민등록증 위 · 변조를 쉽게 확인할 수 있는 방법을 안내했습니다. 우선 2020년부터 발급하고 있는 새 주민등록증에는 변조가 어려운 다양한 기술이 추가됐기 때문에, 육안으로 쉽게 위 · 변조 여부를 확인할 수 있는데, 다음과 같습니다.

행정안전부의 주민등록증 위·변조 육안 식별 요령 예시1

위변조 확인법 첫 번째 : 주민등록증 좌측 '태극 문양'은 '색변환 잉크'를 사용해 보는 각도에 따라 색상이 변합니다.

행정안전부의 주민등록증 위·변조 육안 식별 요령 예시2

위변조 확인법 두 번째 : '돋움문자' 내부부터 표면까지 레이저로 양각처리해 오돌토돌한 감촉을 느낄 수 있습니다.

행정안전부의 주민등록증 위·변조 육안 식별 요령 예시3

위변조 확인법 세 번째 : 신분증 표면 특수한 렌즈를 형성한 곳(왼쪽 하단)에 이미지와 숫자를 레이저로 각인했기 때문에 보는 각도에 따라 사진과 생년월일이 나타납니다.

2020년 이전에 발급된 주민등록증은 먼저 육안으로 주민등록증 사진과 실물을 비교 확인한 후,  자동응답(ARS) 1382 또는 정부24 누리집을 통해서 수록사항의 진위를 추가로 확인할 수 있습니다. 

국번 없이 1382로 전화를 건 후 안내에 따라 주민등록번호 13자리와 발급일자를 입력하면 정상적인 경우 등록된 내용과 일치한다고 안내하고, 아닌 경우는 발급일자 불일치, 분실 중, 없는 주민번호 등으로 안내됩니다.

정부24를 이용하는 경우는 누리집(PC) 또는 앱(스마트폰)에 로그인 후, [서비스] - [사실/진위확인] - [주민등록증 진위확인] 메뉴에서 성명, 주민등록번호 13자리, 발급일자만 입력하면 주민등록증의 진위여부를 확인할 수 있습니다.

주민등록증을 위조해 사용하는 경우 공문서 위조 및 행사에 해당되어 형법에 따라 10년 이하의 징역에 처할 수 있습니다. 위의 내용은 2023년 3월 27일 행정안정부 보도자료입니다.

계약 시 매수인 준비 사항

매수인은 신분증과 도장을 준비하고, 주택담보대출금을 본인 통장에서 직접 계좌 이체할 경우에는 이체한도를 미리 은행에 가서 상향 신청해 놓는 것이 좋습니다. 또한 필요에 따라서는 OTP 카드도 준비해 놓습니다. 

 

계약서 작성

계약을 할 때는 집주인(매도인)과 구매자(매수인)가 부동산 중개사무소에 모여 계약서를 작성하는 것이 일반적입니다. 공인중개사는 계약을 진행하기 앞서서 등기사항전부증명서(등기부등본)로 소유권의 관련된 제한 사항들 확인을 하고, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 통해서 물건의 위법 사항이 있는지, 그리고 매매계약서나 신분증 확인을 통해서 본인 신분 확인을 마치고 이상이 없다면 계약을 진행하게 됩니다.

계약 진행 과정에서 중개업자는 계약 당사자의 계약을 돕는 역할뿐만 아니라 계약 당사자들이 거래함에 있어서 모든 과정에서 증인이 되기 때문에 아무래도 직접 당사자간의 계약을 진행하시는 것보다는 거래 안전성을 기할 수가 있습니다. 또 중개업소를 통해서 계약을 하게 되면 중개업소의 보증보험이 설정되어 있어서 계약 관련해서 만약에 사고가 발생하더라도 보상을 받으실 수 있습니다.

매수인과 매도인은 계약서 서류 확인을 하고 계약서에 각각 서명 날인해서 계약서를 작성한 다음, 계약금 전액을 입금함으로써 계약이 성사됩니다. 계약금은 계약 전 송금한 가계약금을 포함해서 통상 매매가의 10%를 계약금으로 입금합니다.

 

특약 사항 넣기

계약서를 작성할 때는 미리 합의해 둔 계약 내용을 확인하면서 추가적인 요구 사항이나 조건이 있다면 당사자의 합의를 거쳐서 특약 사항에 넣게 됩니다. 아래는 특약 사항에 넣을 예시입니다.

- 현 시설물 상태의 계약이며, 등기사항전부증명서 확인 후 체결되는 계약이다.

- 찍힘, 결로, 곰팡이, 파손 등 거주에 해를 끼치는 정도의 하자 아닐 경우 계약을 해제할 수 없다.

- 잔금일 기준으로 제세공과금 및 관리비 정산한다.

- 매도인은 하자담보책임을 준용한다. (민법 제580조) 주요한 부분의 하자가 있을 경우 매도인의 책임. 안 날로부터 6개월, 선의 무과실 입증

- 매도인이 잔금일 전까지 대출받거나 압류, 가압류 등 권리 변동 시 계약은 취소되고, 매도자는 매수인에게 배액손해배상을 한다. 근저당 설정 시는 잔금 납부와 동시에 근저당 말소한다. (필요서류 : 국세완납증명서, 지방세완납증명서)

- 6개월 이내 누수 등 중대한 하자가 있을 시 매도자는 손해배상을 한다.

- 6월 1일 이후 계약 시 7월, 9월 부과되는 재산세는 매도인이 부담하기로 한다.

- 계약서 작성 시까지 효력이 발생되며, 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액배상으로 본 계약을 해제할 수 있습니다. (위약금은 입금액으로 함)

 

공인중개사의 확인 설명서

중개업자는 물건에 대한 확인 사항을 포함하여 확인 설명서를 작성해서 거래 당사자에게 교구를 하고 계약 내용을 설명합니다. 이때 중개수수료(중개보수)가 확정이 되는 데, 중계수수료는 계약 시에 받는 경우도 있지만, 통상 모든 거래 과정이 끝나고 잔금 지급이 완료된 시점에서 받는 것이 일반적입니다. 

 

대리인 계약 시

대리인이 나올 경우 위임장이 있어야 합니다. 집주인은 남편 명의이고 부인이 대리인으로 위임장 없이 나오는 경우가 있습니다. 부부나 자식이라도 위임장을 꼭 확인해야 합니다. 인감증명서의 도장과 위임장의 도장이 일치하는지도 확인합니다.

대리인 계약 시 준비서류는 위임장, 인감증명서, 인감도장, 위임자 신분증, 대리인 신분증, 대리인 도장입니다. 위임장은 매도인이 직접 작성한 것이어야 하고, 대리인의 범위가 적혀 있어야 합니다. 

의사무능력자일 수 있으므로, 꼭 위임자인 집주인에게 전화를 걸어 계약사항을 다시 한번 확인합니다. 웬만하면 소유자와 얼굴 확인하고 도장 찍는 게 좋습니다. 계좌이체는 반드시 소유자의 계좌로 이체합니다.

 

주택담보대출 알아보기

이제 계약을 마쳤으니 잔금일까지 매도인은 계약 내용의 이행을 위해서 이사 갈 집을 알아보게 되고, 매수인은 중도금과 잔금일까지 납부할 매매대금의 전액을 준비해야 됩니다.

통상 아파트 매매에 있어서 전액을 현금으로 주고 구매하시는 분들은 많지가 않고, 은행 대출을 받아서 매매 잔금을 치르는 경우가 대부분입니다. 은행에서 부동산 담보대출받기 위해서는 중개업소에서 작성한 매매 계약서가 필요합니다. 그런데, 덜컥 계약을 했다가 주택담보대출이 나오지 않는 경우 상당히 큰 문제가 될 수 있기 때문에 대출 관련 내용을 미리 확인하고 계약을 진행하는 경우도 많습니다.

중개업소에서 계약을 하실 경우에 중개업소와 협약을 맺은 은행에서 대출이 가능한지 여부하고 총 대출 가능 금액 등에 대해서 어느 정도는 확인해 보실 수가 있습니다. 이 과정에서 중개업자가 대출 관계를 정확하게 확인을 해주고, 또 원활하게 일 처리를 해줘야 되기 때문에 중개업소에서 계약한 경우에는 그 중개업소에서 협약된 은행을 통해서 대출을 받아야 만에 하나라도 발생할 수 있는 사고와 피해를 조금이라도 예방할 수가 있다는 장점이 있습니다.

또한, 은행에서는 계약 당사자보다는 중개업소 확인을 통해서 해당 거래가 정상적인 거래인지 여부를 판단을 하고 이상이 없다고 판단했을 경우 대출을 해주는 경우도 많습니다. 주택담보대출은 잔금일의 약속된 시간에 맞춰서 대출이 실행되어야지 사고가 발생하지 않습니다. 주택담보대출에 관해서는 이전 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

생애 첫 아파트 산다면 얼마나 들까? 3부. 주택담보대출

 

중도금 입금

중도금 지불은 매도인과 매수인의 협의로 중도금을 생략할 수도 있고 중도금 날짜를 넣을 수도 있습니다. 거래 당사자의 합의에 따라서 결정하게 되는데, 계약에 중도금을 넣는 게 좋을지 안 넣는 게 좋을지는 거래의 안정성과 관련이 있습니다.

일반적으로 중도금은 매매대금의 40%인데, 계약금만 지불된 상태에서는 계약 당사자 일방의 의지만으로 계약 해지(파기)가 가능하지만, 중도금이 지불되게 되면 당사자 일방의 해지는 계약금 포기 또는 배액배상으로 불가능해지게 되어서 중도금 지불이 통상적으로 거래의 안정성을 높일 수가 있습니다. 그래서 매도자 우위 시장에서는 매수자는 중도금을 꼭 넣는 게 좋습니다.

그리고 계약 조건에 따라 중도금이 있는 경우에는 중도금을 지불하면 되는데, 중도금날은 그냥 계좌 이체를 하면 되고, 중도금날 굳이 매도인과 매수인이 만나야 하는 것은 아닙니다. 

계약과 잔금일 사이는 계약하기 나름이지만 일반적으로 계약 후 2개월로 많이 하고, 그 사이인 1개월째에 중도금을 지불합니다. 중도금은 반드시 중도금 지급기일에 지급하도록 합니다. 하지만, '중도금 미리 지급 불가하다'는 특약이 없으면 중도금 기일 전 입금 시 중도금으로 인정된다는 판례가 있으니 참고하시기 바랍니다.

중도금을 보내기 전 등기부등본 확인은 필수입니다. 매도인에게 계좌이체할 때마다 등기부등본을 열람해서 그 사이에 대출을 받았는지 확인해야 합니다. 

 

잔금일날 해야 할 일들

잔금일날에는 부동산에서 안내한 필요 서류들을 모두 준비를 하고, 매도자, 매수자, 공인중개사, 등기법무사, 대출법무사가 부동산 중개사무소에서 만나서 한 자리에 앉아 잔금을 진행하게 됩니다.

우선 잔금 입금 전 매수할 집 상태를 확인해야 합니다. 기존에는 집 상태를 확인할 때 여러 가지 생활 가구들이 있는 상태에서 집 상태를 체크하였다면, 잔금날은 매도인의 이삿짐을 모두 뺀 상태에서 매도인과 매수인 그리고 공인중개사가 함께 방문해서 공실인 상태에서 집 상태를 체크하게 됩니다. 

모든 짐이 다 빠졌는지, 집에 누수, 곰팡이, 결로, 깨진 창문, 찍힘 등 하자 체크를 합니다. 천장 LED 등, 도어록 등을 떼어가는 경우도 있습니다. 이렇게 집 상태를 모두 확인을 하고 이상이 있다면 어떻게 할 것인지 합의를 하고, 이상이 없다면 다시 사무실로 돌아와서 잔금 처리를 진행하게 됩니다. 

등기부등본을 확인하여 추가 대출을 받았는지 법무사가 서류를 체크 후 이상 없다고 하면 잔금을 송금합니다.

 

자금조달계획서 작성

주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)는 주택을 매수한 경우에 규제지역(투기과열지구 · 조정대상지역)은 거래가격과 관계없이 모두 제출해야 하고, 비규제지역은 실제 거래가격이 6억 원 이상인 경우 제출하고, 또한 투기과열지구 내 주택을 매수한 경우에는 자금조달계획서에 실제 기재한 자금에 대한 증빙서류도 첨부해야 합니다. 

주택취득자금 조달 및 입주계획서

자금조달계획서는 계약일로부터 30일 이내 작성해서 관할 지자체에 제출해야 합니다.

 

잔금 입금

일반적으로 잔금일은 매매계약일로부터 3개월 정도로 합니다. 또 소유권 이전 등기를 위해 주말이 아닌 평일에 잔금 처리를 해야 합니다.

중도금을 지불했다면 계약금 10%와 중도금 40%를 제외한 나머지 50%를 입금합니다. 중도금 없이 계약금만 10% 넣었다면 나머지 90%를 계좌이체합니다. 매수자가 담보대출을 받았다면 은행에서 바로 매도인에게 입금되는 경우도 있습니다.

 

기타 정산 과정

이렇게 잔금까지 모두 완납이 되면 공인중개사는 관리비 정산에 들어가게 됩니다. 아파트 관리비 정산은 잔금일을 기준해서 잔금일까지는 매도인이 납부를 하고 그 이후부터는 매수인이 납부하게 됩니다. 중개업소에서 미리 정산 금액을 받아두고 있기 때문에 매도인과 매수인은 그냥 금액만 확인한 후 정산하면 됩니다. 

선수관리비는 아파트 입주할 때 한두 달치를 선불로 납입하여 예치해놓은 관리비를 말하는데, 이러한 내용은 공동주택관리법 제24조에 다음과 같이 명시되어 있습니다. 

공동주택관리법 제24조(관리비 예치금) 내용

선수관리비는 매수인이 기존 소유자인 매도자에게 정산을 해야 하는 것이며, 매도인은 잔금일에 아파트 관리사무실에서 선수관리비 영수증을 발급받아오면 매수인이 그 금액을 확인하고, 그 금액을 매도인에게 주고 선수관리비를 그대로 승계받으면 됩니다. 선수관리비는 공동주택마다 차이가 있겠지만, 보통 평당 5천 원에서 1만 원 사이입니다. 선수관리비는 해당 공동주택이 재건축되거나 없어지지 않는 한 관리사무소에서 되돌려 주지 않습니다. 

이렇게 잔금과 각종 공과금 정산이 모두 끝나게 되면 매수인은 매도인으로부터 공동 현관이나 세대 현관 카드키나 그 밖의 입주 품목들을 모두 전달받게 됩니다. 전달받은 입주 품목을 받고 아파트 단지에서 대기 중인 이사업체의 이삿짐이 이제 들어가게 됩니다. 그러고 나서는 매매계약서를 가지고 주민센터에 가서 전입신고를 하게 됩니다. 

매도인의 경우 잔금을 받고 또 본인이 들어갈 집에 가서 동일한 잔금 처리를 하게 되겠죠. 이렇게 잔금일날은 살던 집에서 나와서 또 다른 집에 들어가야 되고, 그 집에 살던 사람도 또 살던 집에 나와서 다른 집에 들어가야 되기 때문에 모든 이사 절차가 다 맞물려 있습니다.

 

공인중개사 중개수수료 지불

입주일에 잔금을 치르면서 중개사에게 일정 요율의 중개수수료를 지불하는데, 현재의 중개수수료의 상한요율은 2021년 10월 19일 국토교통부가 ‘공인중개사법’ 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법 예고한 후부터 시행하게 된 것입니다. 

입주일에 잔금을 치르면서 중개사에게 일정 요율의 중개수수료를 지불하는데, 현재의 중개수수료의 상한요율은 2021년 10월 19일 국토교통부가 ‘공인중개사법’ 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법 예고한 후부터 시행하게 된 것입니다. '서울시 부동산 중개보수 요율표'는 사전 협의 때 알려드렸습니다.

중개사가 의뢰인에게 최고요율만 요구하지 못하도록 하기 위해서 국토교통부는 중개사가 수수료율을 협상할 수 있다는 내용을 중개사무소에 게시하고 의뢰인에게 고지하도록 의무화했습니다. 따라서, 기존에는 매매의 경우 9억 원 이상의 경우에만 협의 대상이었는데, 이제는 상한선 안에서 모두 다 협의할 수 있습니다. 

중개수수료는 거래금액에 상환요율을 곱하면 구할 수 있습니다.

중개수수료 한도 = 거래금액 × 상환요율

한도액이 있는 경우 계산 금액이 한도액을 초과하면 한도액 이내로 제한하고, 한도액이 없는 경우에는 계산하여 나온 대로 내면 됩니다. 아파트 매매가가 8억 원이면 일반 부동산 중개수수료는 다음과 같습니다.

거래금액이 2억이상~9억미만 구간이므로, 상한요율은 1천분의 4(0.4%)로, 매매대금 × 0.4% = 320만 원, 부가세 10%를 더하면 352만 원(부가세 포함)이 됩니다. 따라서 중개사는 상한선 범위에서 의뢰자인 매수인과 협의해야 합니다. 

중개수수료를 지불할 때는 현금으로 지불하지 말고 거래내역이 남는 은행 계좌이체를 이용해서 공인중개사 명의의 계좌에 입금하는 것이 좋습니다. 과다한 중개수수료를 입금한 것을 추후에 알 수도 있으니 현금보다는 공인중개사 명의의 계좌로 이체하면 됩니다. 또한 소득공제용으로 현금영수증도 받아두면 좋습니다. 

 

실거래가 신고

부동산을 거래하는 매수인과 매도인은  매매계약을 체결하였을 경우 계약일로부터 30일 이내에 부동산의 소재지를 관할하는 시장 · 군수 · 구청장에게 부동산 실제 거래가격 등을 부동산거래계약 신고서에 따라 신고해야 하며, 공인중개사가 중개 거래한 경우 공인중개사가 신고해야 합니다. 따라서, 공인중개사는 계약서 작성이 모두 마무리가 되면 실거래가 신고를 하게 됩니다. 

 

인지세 납부

부동산 매매계약을 하였다면, 매매계약서에 수입인지를 첨부하게 되어 있습니다. 

인지세법 제1조(납세의무) ① 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다.

예전에는 소유권이전등기 신청시에 우체국에서 종이 수입인지를 사서 첨부하였으나 지금은 인터넷으로 인지세를 납부하고 영수증을 출력하여 매매계약서에 첨부해서 소유권이전등기 신청을 하고 있습니다.

주택담보대출을 받을 때도 계약서를 작성하기 때문에 인지세를 납부해야 하는데, 은행과 대출자가 반반씩 부담하는 것으로 정해져 있습니다. 그럼, 매매계약서를 작성할 때는 누가 부담을 해야 할까요? 

인지세법 제1조(납세의무) ② 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있다.

즉, 매도인과 매수인이 연대해서 납부할 의무가 있다고 합니다. 하지만, 이에 대한 특별한 규정이 없기 때문에 계약할 때 또는 잔금일날 이것 때문에 언쟁을 많이 한다고 합니다. 이는 계약자 사이에 합의하여 결정해야 하는 사항이라고 할 수 있습니다. 따라서 계약할 때 서로 합의하에 특약 사항에 인지세 납부자를 정하는 경우도 많이 있습니다.

인지세는 매매계약서 기재 금액에 따라 결정됩니다. 계약서 기재금액이 8억이라고 가정하면 인지세는 15만 원을 내야 합니다.

인지세법 제3조(과세문서 및 세액) ①인지세를 납부하여야 할 문서 및 세액은 다음과 같다.

과세문서와 세액

인지세는 납부 시기가 중요합니다. 예전에는 소유권이전등기 접수일에 관할 등기소에서 인지세를 납부하고 영수증을 제출했었는데, 이후 매매계약서를 작성한 날, 그 당일 납부하는 것으로 개정되었다가 올해부터는 인지세 법정납부기한을 계약서(과세문서) 작성일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 연장되었습니다.

인지세(정부수입인지) 납부 방법은 인터넷에서 전자납부하는 방법과 가까운 시중은행에서 구입할 수 있습니다.

전자수입인지 사이트

인터넷으로 납부할 경우에는 전자수입인지라는 사이트에 접속해서 왼쪽에 있는 종이문서용 전자수입인지를 클릭합니다. 다음 화면에서 회원 또는 비회원으로 로그인한 다음, 상단에 있는 '구매' 탭을 선택하고, 납부정보를 입력합니다. 용도는 '인지세 납부'를 선택하고, 과세문서 종류는 '부동산 등 소유권이전'을 선택합니다. 

부동산을 매매한 금액이 10억 원 이하면 15만 원, 10억 원을 초과하면 35만 원으로 금액을 입력해 주고, 1건으로 해서 '확인' 버튼을 클릭합니다. 다음 화면에서는 납부 정보가 나오는데, 계좌이체 또는 신용카드 중 선택해서 결제하면 됩니다.

결제를 한 다음에 메인 페이지로 와서 발급 항목을 선택하고, 발급내역 화면에서 조회를 한 후 영수증을 출력하면 되는데, 주의할 점은 정부수입인지 영수증은 한번 결제하면 한 번만 출력이 된다는 것입니다. 

따라서 영수증 출력을 하기 전에 출력이 가능한 프린터인지 먼저 확인을 해보고, 또한 테스트출력을 할 수 있는 '테스트출력' 버튼을 이용하여 출력테스트를 한 다음에 정부수입인지 영수증 출력을 합니다. 만약 집에 프린터가 없다면 관할 등기소에 방문하여 민원실 PC에서 출력하면 됩니다.

참고적으로 부동산 계약 해약할 때도 인지세를 납부해야 된다는 점도 참고하시기 바랍니다.

 

근저당권 설정과 소유권이전 등기

은행 측 법무사는 매수인의 새로운 담보대출 채권 확보를 위한 근저당권 설정을 하게 되고, 그리고 기존 주택에 설정된 근저당권이 있다면 기존 대출을 상환하고 근저당권 말소까지 모두 접수가 되어야 합니다.

이 모든 과정이 잔금 처리와 동시에 이루어진다고 보시면 되는데, 이 업무를 위해서 부동산의 소유권이전등기 법무사가 방문을 하고, 주택담보대출을 받았다면 그 근저당권 설정을 위한 은행 법무사도 방문을 하게 됩니다. 

 

오늘은 부동산 계약 절차와 방법에 대해서 살펴보았습니다. 이렇게 매매 절차 관련해서 거래 당사자인 매수인과 매도인은 무엇을 준비해야 되고, 또 대출 준비는 언제부터 해야 되는지, 그리고 잔금일날 어떤 일들이 벌어지는지에 대해서도 알아보았습니다. 

주택을 처음 매수하시는 분들은 이제 어느 정도 매매계약 진행 과정을 이해하셨으리라 봅니다. 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

오늘은 여기까지 하겠습니다. 

감사합니다.