안녕하세요.
오늘은 지난 시간에 이어서 부동산 구입 시 필요한 자금을 어떻게 확보해야 하는지 알아보겠습니다. 이 부분이 제일 중요하겠죠? 어디서부터 시작해야 할지 막막하신 분들은 이 글을 읽어보시고 참고하시면 됩니다.
먼저, 주택 구입에 필요한 돈을 확인해 보고, 가지고 있는 돈이 많다면 좋겠지만, 돈이 부족한 경우 대부분 대출을 받아야 합니다. 그래서 필요한 것이 바로 주택을 담보로 돈을 빌릴 수 있는 주택담보대출입니다.
주택담보대출이란
주택담보대출이란 말 그대로 주택을 담보로 대출을 해주는 상품입니다. 주택담보대출은 소득과 자산 정도에 따라 종류가 다양합니다. 가장 먼저 확인해야 할 상품은 정부 정책 지원 주택담보대출입니다. 서민 주거 안정 지원을 위해 비교적 낮은 금리로 운영하는 대출 상품입니다.
먼저, 한국주택금융공사 홈페이지에 접속하면 장기주택담보대출 상품인 특례보금자리론이라고 있습니다. 서민 주거 안정 지원을 위해 비교적 낮은 금리로 운영하는 대출 상품입니다.
주택가격 요건이 9억 원 이하라고 합니다. 구입하고자 하는 아파트의 매매가가 8억 원이고 KB시세가 7억 9,000만 원입니다. 따라서 해당이 됩니다. KB시세는 KB부동산 시세의 일반거래가를 줄여서 부르는 말이며 국민은행에서 부동산 시세를 감정하는 것으로 주택담보대출의 기준이 되는 시세입니다. 또한 KB시세는 매주 금요일 오전에 갱신됩니다.
소득은 제한이 없고, 자금용도는 주택구입, 기존 주택담보대출 상환, 임차보증금 반환 중, 주택구입이기 때문에 이것도 해당됩니다. 주택수는 무주택자 또는 1 주택자로 무주택자이기 때문에 이것도 해당이 됩니다.
대출한도가 최대 5억 원이고, LTV가 최대 70%, 생애 최초는 80%입니다. 여기서 LTV(Loan To Value)는 주택가격 중 얼마나 대출을 받는지 알려주는 기준으로 '주택담보인정비율'을 말합니다. 예를 들어 LTV가 70%이면 주택가격의 70%까지 대출이 가능하고, 생애 최초 주택 구입이라면 80%까지 가능하다는 뜻입니다.
또한, LTV를 산정할 때 기준이 되는 주택가격의 시세는 매매가와 KB부동산 시세 중 낮은 금액으로 평가합니다. KB시세 7억 9,000만 원 × LTV 80%(생초) = 6억 3,200만 원 중, 최대한도인 5억 원이 대출 실행되므로, 아파트 매매가 8억 원에서 대출 5억 원을 빼면 3억 원이 됩니다. 3억 원만 있으면 집을 살 수가 있게 됩니다.
DTI(Debt To Income)는 대출원금과 이자가 본인의 연소득에서 얼마나 차지하는지 알 수 있는 비율로 '총부채 상환 비율'이라고 합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다. DTI 비율이 40~60% 초과하면 대출제한을 받습니다. 대출가능금액 산정 시 부채도 고려되므로 실제 대출한도는 보다 적을 수 있습니다.
예상 대출 조회하기
위에서 LTV와 DTI에 대해서 확인하였으면 예상대출을 조회해 보겠습니다.
한국주택금융공사 홈페이지에서 예상대출조회 탭을 선택한 다음, 각 해당 사항에 입력한 후, '조회하기' 버튼을 클릭합니다.
여기서 투기 · 투기과열지역 포함해서 조정대상지역 여부를 확인하려면 국토교통부 홈페이지를 검색하여 들어갑니다.
정책자료 탭 > 행정규칙 메뉴를 클릭하고, 주제어 입력란에 '조정대상지역'이라고 입력한 후, 엔터를 칩니다. 검색된 리스트 중에서 최신 것을 클릭하면 PDF 파일로 된 첨부파일이 있습니다.
해당 첨부파일을 다운로드해서 보면 조정대상지역 여부를 확인할 수 있습니다.
다시 한국주택금융공사 홈페이지로 와서, 대출가능여부를 확인해 봅니다.
물론, 금융기관에 방문하여 대출 관련 서류를 제출하고 더 자세한 대출상환 평가를 받게 되면, 대출한도가 줄어들 수 있고, 또 실제 대출가능 금액은 개인마다 다를 수 있기 때문에 여기서는 대략적인 금액과 과정을 다뤄보겠습니다.
상환방식과 대출이자 계산하기
그럼, 대출이자를 계산해 보겠습니다. 상환 방법은 원리금균등상환, 원금균등상환, 만기일시상환 기준, 그리고 금리는 연 4.25%, 상환기간은 30년으로 정해서 계산해 보았습니다.
원리금균등 상환방식은 총 이자와 원금을 기간으로 나누어 매달 균등하게 같은 금액을 납부하는 방식입니다. 즉, 30년 동안 매달 245만 원씩 납부합니다.
원금균등 상환방식은 매달 같은 비율로 원금을 상환합니다. 이자는 남은 잔액만큼 내므로 원금이 상환되는 만큼 점점 줄어듭니다. 즉, 시간이 지날수록 납부금액이 줄어드는 방식입니다. 즉, 315만 원에서 매달 조금씩 줄어들어 30년 가까이 가면 100만 원대로 줄어듭니다.
만기일시 상환방식은 원금은 만기에 전액 상환하고 그전까진 이자만 납입하는 방식입니다. 즉, 매달 이자만 177만 원씩 납부하다가 30년 뒤에 전액 상환하는 방식입니다.
주택담보대출 금리 비교해 보기
주택담보대출은 원리금이 크기 때문에 0.1%의 금리 차이로도 이자에 많은 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 대출 실행 전 꼼꼼하게 금리 비교를 하는 것이 좋습니다.
금융감독원 홈페이지에 접속하여 오른쪽에 있는 '금융상품 한눈에' 아이콘을 클릭합니다.
주택담보대출 버튼을 선택하고, 다음 화면에서 구입하고자 하는 주택가격, 대출금액, 대출기간, 지역 등을 선택한 다음, '금융상품 검색' 버튼을 클릭합니다.
그러면 조건에 맞는 주택담보대출 상품을 확인할 수 있고, 최저금리를 기준으로 정렬하면 간편하게 금리 비교가 가능합니다. 생명보험사, 화재보험사 등 은행 이외의 다른 금융기관까지 모두 확인 후에 가장 낮은 금리 조건을 선택하면 됩니다.
금리면만 따져본다면 정부기금대출이 가장 저렴합니다. 위 화면은 주택도시기금의 대출금리입니다. 대신 대출금액이 다른 금융기관에 비해 낮습니다.
참고적으로 우대 금리라는 것이 있습니다. 우대 금리는 기준금리와 가산금리로 결정되는 이자율에서 일정 비율을 할인해 주는 것을 말합니다. 우대 금리를 받으려면 대출을 받으려는 해당 금융기관의 계좌로 급여 이체, 공과금, 보험료, 관리비 등 자동 이체, 신용카드 발급을 받아 사용하면 우대 금리를 받을 수 있습니다.
다양한 주택담보대출 이용하기
보금자리론의 대출이 제일 많이 나올 거라고 생각하면 안 됩니다. 은행마다 대출 한도가 다를 수 있으며, 금리 또한 금융기관에 따라 차이가 있고, 규제지역에 따라서도 다르기 때문에 은행에 직접 문의해 보시는 것이 제일 좋습니다.
또한, 주거래 은행이라고 해서 금리가 싸지는 않습니다. 주거래 은행이라도 더 유리한 금리 조건을 제시하지 않는 것은 각 은행은 은행에서 현재 책정하고 있는 금리를 적용해 줄 뿐입니다. 의외로 주거래 은행에서 대출을 받는 것보다 거래가 없던 타 은행에서 대출을 받는 것이 더 낮은 금리에 더 좋은 조건을 제공해 주는 경우가 상당히 많습니다.
거주하는 지역 인근 또는 구입하려고 하는 지역에 있는 은행 10군데 이상은 알아보는 것을 추천드립니다. 시간이 없어서 방문하기 어려운 상황이면 각 지점에 전화를 걸어 대략적인 금리와 자격 조건 등을 확인하면 됩니다. 그러고 나서 조건이 상대적으로 좋은 곳을 추려서 몇 군데 정한 다음, 시간이 날 때 직접 방문하여 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
그래서 이번엔 주거래 은행이 아닌 국민은행에 전화를 해서 물어보았더니 국민은행에서 추천하는 보금자리론의 대출한도가 규제지역이 아닌 경우 최대 6억이라고 합니다.
카카오뱅크의 경우 최대한도가 10억 원이며, 연 3.74%의 금리이고, 중도상환해약금은 면제라고 합니다.
각 은행 홈페이지에 들어가 보면 주택담보대출에 관한 안내가 자세히 안내되어 있고, 주택담보대출 가능 금액을 조회해 볼 수 있는 메뉴도 있습니다. 위의 화면은 우리은행의 아파트담보대출 가능 금액을 조회할 수 있는 화면입니다. 원하는 아파트 단지를 선택하면 가능금액을 알 수 있습니다.
변동 금리와 고정 금리, 어떤 게 좋아요?
시장 금리를 예측하여 대출 금리를 정하는 것은 불가능합니다. 고정금리를 썼다가 금리가 너무 많이 떨어지면 손해를 봅니다. 반대로 변동금리를 썼다가 IMF 때처럼 금리가 오르면 손해를 봅니다.
금리가 올라간다는 것은 어느 정도 경기가 회복이 돼야 금리를 올릴 수 있습니다. 따라서 경기를 고려한다면 변동금리도 나쁘지 않습니다. 그렇지만 첫 주택 구입하는 분들은 안정을 원하기 때문에 고정금리를 선호합니다.
일반적으로 고정금리가 변동금리보다 약간 높은 경우가 많은데, 이것은 은행 입장에서도 금리 상승에 대한 리스크를 감수하면서까지 고정금리를 제공해 주는 대신 변동금리에 비해 조금 더 높은 이자를 받는 것입니다.
만약 대출을 받는 시점에 약 2%대 저금리 상황인 경우, 앞으로 금리가 내려갈 확률보다는 올라갈 확률이 더 크기 때문에 이때는 고정금리를 택하는 것이 더 좋겠고, 반대로 5% 이상의 고금리 시기에는 향후 금리가 내려갈 확률이 더 높기 때문에 우선 변동금리를 택한 후 나중에 저금리 시점이 되면 더 낮은 이자의 대출로 갈아타기를 하는 것도 좋은 방법이겠습니다.
상환 방식은 어떤 게 좋아요?
상환 방식도 중요합니다. 그래서 '원금 균등방식'과 '원리금 균등방식'이라는 것이 있습니다. 원금을 상환하는 겁니다. 원금 균등방식은 동일한 원금과 줄어드는 이자 방식입니다. 즉, 총이자가 감소합니다. 원리금 균등방식은 매달 일정한 상환 금액으로 자금 계획이 쉽다는 장점이 있습니다.
중도상환수수료란
중도상환수수료라는 것은 대출금을 본래 정해진 기일보다 일찍 상환하는 경우에 금융기관에서 고객에게 물리는 수수료를 말하며 금융기관 입장에서는 자금운용의 기회비용을 최소화하기 위하여 부과되는 비용입니다. 즉, 만기에 상환될 것이라고 예상하였던 대출금이 중도상환될 경우 향후 이자 수입을 잃게 되거나 상환받은 자금을 더 낮은 이율로 운용해야 하므로 통상적으로 대출 계약 시 중도상환 위약금에 관한 규정을 두고 있습니다.
구체적인 수수료 금액은 상환금액, 상환기간 등에 따라 은행이 자율적으로 정하고 있습니다. 총 대출 기간 대비 잔존기간에 중도상환수수료율을 곱하여 계산하며 중도상환수수료율은 일반적으로 0.5% ~ 2.0% 사이입니다.
30년 상환 조건의 주택담보대출이라고 하더라도 우리나라의 평균 상환 기간은 약 7~8년 내외라고 합니다. 이유는 직장 또는 가족계획 등 개인 사정으로 인해 이사를 가야 할 상황도 있겠고, 상여금이나 목돈이 생겨서 빨리 갚아버리고 싶은 마음에 상환할 수도 있습니다.
아무튼 대부분의 주택담보대출 상품들이 실행 3년 이내에 원금의 일부 또는 전액을 상환할 경우 중도상환수수료가 발생하기 때문에 향후 3년 이내에 원금상환이 예상되는 경우 중도상환수수료를 저렴하게 제공하는 것을 찾아보는 것도 좋은 방법입니다. 금융기관에 따라서는 중도상환수수료를 50% 면제해 주거나 또는 3년 동안 원금의 일정 비율까지 상환하면 수수료가 면제되는 조건도 있습니다.
대출 신청은 언제 하나요?
주택담보대출은 대부분 3개월 이내입니다. 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내 접수가 가능하며 또한 소유권이전등기와 동시에 대출 취급도 가능합니다. 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 접수할 경우 최장 40일 이내에 대출 승인이 나고, 승인일로부터 30일 이내 실행됩니다. 따라서 최장 70일 소요됩니다.
승인일로부터 30일 이내에 대출이 실행되지 않은 경우, 대출승인이 자동취소되어 대출이 불가할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
주택담보대출 신청 시 필요한 서류
1. 등기권리증 또는 주택 매매계약서 원본과 사본
2. 담보주택의 전입세대 열람내역(동거인포함/성명전부표기) > 주민센터 발급(전입세대 열람확인서)
3. 주민등록등본, 주민등록초본 > 주민센터 발급(1개월 이내 발급분)
4. 인감증명서, 인감도장 > 주민센터 발급
5. 본인 신분증
6. 가족관계증명서 : 배우자와 분리세대이거나 단독세대주(미혼차주)인 경우만 준비
7. 미성년 자녀가 있는 경우 : 기본증명서(상세 또는 특정)
※ 아래 증빙서류 중 택 1
■ 근로자
- 재직증명서
- 소득금액증명원(근로소득자용) : 최근 2개년 또는 근로소득원천징수영수증(최근 2개년) > 홈택스 발급
■ 기타 소득자
- 고용계약서 또는 위촉증명서
- 소득금액증명원(연말정산한 사업소득자용) : 최근 2개년
소득증명이 어려운 경우 택 1
■ 신용카드
- 당 · 타행(신용카드사 포함) 연말정산용 확인서(국세청 및 금융회사 발급)
- 사실증명원(국세청 발급)
■ 건강보험료(지역세대주인 경우)
- 건강보험자격득실확인서 > 국민건강보험공단 발급
- 건강 · 장기요양보험료 납부확인서
- 사실증명원 > 국세청 발급
■ 국민연금
- 연금산정용 가입내역 확인서
- 사실증명원(국세청 발급)
※ 모든 서류는 최근 1개월 이내 발급분으로 주민등록번호 및 성명 전부 표기되어야 합니다.
※ 상담 시 추가 서류가 필요할 수 있으며 서류의 적정성에 따라 대출이 거절될 수 있습니다.
서류 심사 및 대출 계약서 작성
제출된 서류를 바탕으로 대출 심사를 진행합니다. 소유 주택 확인, 담보 평가, 권리조사 과정을 거쳐 대출 가능 여부와 한도를 알려줍니다. 심사가 완료되면 한도와 금리를 확인한 후 대출 계약을 진행합니다.
대출 실행일 예약 및 대출 실행
주택 구입자금 대출금은 실행일 오전에 법무사사무소로 전달됩니다. 이후 잔금일날 배정된 현장 담당자가 부동산 중개사무소에 방문해 잔금을 처리하고 소유권이전등기 업무를 진행해 줍니다.
인지세 납부와 국민주택채권 매입
근저당권 설정 등기 비용은 은행부담이기 때문에 신경을 쓰지 않아도 되지만, 주택담보대출 시 작성하는 계약서에 들어가는 인지세와 근저당권 설정 시 국민주택채권 매입은 매수인의 부담입니다.
인지세는 은행에서 작성하는 채권 서류(대출 계약서)에 인지를 첨부하기 위해 납부하는 일종의 세금(국세)으로 대출금액에 따라 달라지며, 등기부등본에는 은행의 대출금액이 기재됩니다. 금융기관에는 인지세액이 설정되어 있기 때문에 참고하면 됩니다. 보통 1억 원 초가~10억 원 이하는 15만 원입니다. 인지세법에 따른 인지세 부과기준이며, 대출자와 은행이 각각 50%씩 부담합니다. 따라서 고객부담금은 75,000원이 됩니다.
근저당권 설정비는 담보물건에 근저당권을 설정하기 위해 등기소에 납부하는 비용입니다. 근저당권 설정하는 과정에서 등록세, 지방교육세, 국민주택채권 매입, 법무사수수료, 감정평가수수료, 등초본 열람료, 등기신청수수료 등 각종 비용이 발생하는데, 이를 포괄하여 근저당권설정 비용이라고 말합니다. 또한 근저당권설정비는 대출금액에 비례하며 근저당권 설정비 대부분은 은행이 부담이지만, 국민주택채권 매입만은 매수인의 부담이 됩니다.
국민주택채권은 국가가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권이며, 부동산 매수인의 전액 부담이 되고, 은행은 국민주택채권 매입필증을 근저당권설정 등기 시 첨부하여야 합니다.
주택 등 부동산 취득 시, 국가 또는 지방자치단체에 등기를 신청하는 자는 주택도시기금법 제8조 1항 2호에 따라, 또 제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준에 따라 금융기관에서 부동산 담보대출 시, 근저당권 설정금액이 2천만 원 이상인 경우, 근저당권 설정금액의 1%(10/1,000)에 해당하는 금액 만큼 국민주택채권을 의무적으로 매입해야 합니다.
주택담보대출금이 5억 원이면 근저당권설정 금액(통상 대출금액의 120%)은 6억 원이 됩니다. 따라서 매입해야 할 국민주택채권 매입금액(1%)은 6,000,000원이 됩니다.
국민주택채권을 매입하여 보유하면 발행일로부터 5년이 되는 상환일에 원리금(연 이자율 1%, 연 단위 복리계산)을 상환받게 됩니다. 다만, 채권을 상환일까지 보유하기보다는 대부분 매입자금의 부담 등의 이유로 매입과 동시에 은행에 할인된 가격으로 즉시 매도하게 됩니다.
매입금액에 할인율을 곱한 채권할인액은 대출을 받는 사람이 부담하게 됩니다. 부동산 등기 시의 국민주택채권 매입액 및 현재시점에서의 채권할인액을 보면, 국민주택채권 매입금액 × 채권할인율(일별로 공시되는 채권할인율)이기 때문에 계산해보면, 6,000,000원 × 10.86868%(2023.04.07 현재) = 652,120원(고객부담금)이 됩니다.
집 살 돈을 모두 마련한 후에 집을 사는 사람은 거의 없고 대부분 대출을 끼고 집을 삽니다. 대출은 집값의 30%를 넘지 않는 선에서 받는 것이 좋습니다. 보통은 월 소득에서 대출 이자가 30%를 넘지 않도록 권장을 하고 있습니다. 무리해서 너무 많은 대출을 받으면 갚아나가기도 힘들고, 또 부동산 시장이 안 좋아져서 집값이 떨어지기라도 하면 집을 팔아도 대출금을 못 갚아 빚더미에 올라앉을 수도 있습니다.
주택담보대출은 일반적으로 30년 동안 장기적으로 상환하는 대출이기 때문에 처음에 신청할 때 신중하게 선택해야 합니다. 은행마다 금리도 다르고 한도도 다 다릅니다. 그렇기 때문에 은행을 처음에 잘 선택하면 예산 절감을 할 수가 있습니다.
아무쪼록 점점 고금리에 접어드는 시기인 만큼 오늘 내용을 참고하여 좋은 조건으로 주택담보대출을 받으시길 바랍니다. 저는 결론적으로 못 삽니다. 매달 200여만 원씩 갚을 생각을 하니 앞으로의 30년이 지옥이 될 것만 같습니다. ^^;
아무튼 다음 시간에는 부동산 계약 절차와 방법에 대해서 살펴보겠습니다.
오늘은 여기까지 하겠습니다.
감사합니다.
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